10 十月

世嘉堡/北约克/中城/杜兰九月房产数据分析——市场的最好风向标


从7月份开始,大多伦多的地产市场已经连续几个月给我们带来正面反馈了。而在刚刚过去的9月份,地产市场也没有辜负我们的希望,无论是销售量还是销售价格同2017年同期相比都呈现出了一个比较好的态势。大势如此,那么细分到每个区域,还是如此吗?我们看数据报告。

还是依照老规矩,我们把Scarborough、Durham、North York和Midtown几个区域归纳为Toronto区域,其中Scarborough和Durham区域、North York 和Midtown区域更有比较性,而Scarborough和North York区域又在一定程度上可以互为参考。


这种分区方式是比较传统的,其好处在于,可以将比较传统、老牌的GTA地区同华人新晋“宠爱”的社区区分开来,更好地、更有针对性地对市场参与者提供有效信息。


话不多说,我们看数据!

 

先看是销售量。从环比角度来说,四个区域9月份的销售量差距很大。9月份,Scarborough区域的销售量同8月份相比有了较明显的下降,Durham的销售量同上个月相比基本没什么大变化;Midtown又一次迎来了自己销售量的大幅上涨。而从同比角度来说, Scarborough区域同去年所差无几,甚至还略有下降;Durham的销售量同去年相比仅有轻微下滑;North York区域的销售量同去年相比略有上升;Midtown虽然比不上往年同期水平,但也基本和2017年同期持平。

 

接着,是房屋销售平均价格。关于这个数据,个中包含的信息量就比较大了。我们一个区域一个区域地看:


Scarborough区域:2018年9月价格和8月基本持平,但依然高于2017年同期水平,是4年来该月份的销售最高价格;

Durham区域:无论是同比还是环比,2018年9月的平均房价都与之前基本持平。同2018年8月的数据相比,Durham9月的销售均价几乎没有波澜;而同2017年9月的数据相比,也是基本处于持平状态;

North York区域:2018年前8个月销售均价基本持平,与2017年同期水平略有下调,堪称“稳定”;

Midtown区域:2018年该区域的房价如同坐了过山车一般起起伏伏,但好在经过8月的下滑后,9月份又一次冲上了年度高峰。虽然这个数据同4年内该区域的最高价还有一定差距,但也达到了9月同比最高价格。


看完销售量和销售均价两组数据的对比后,我们不难发现,无论是从销售量还是销售均价而言,市场都开始进入了一个稳定却令人费解的阶段。Scarborough一向是比较敏锐的市场风向标,此次却出现了销售量、销售均价走势不一的状况,而Midtown的反反复复,也让人难以琢磨。这究竟是为什么呢?

 

答案很简单——华人的影响。从数据上,我们不难看出,大部分华人喜欢的区域涨势都比较保守,反而是西人喜欢的区域开始有了较明显的增长。这一点,华人更为喜爱的York Region表现更为明显。而Scarborough和Durham,恰巧就是Toronto区域的华人喜爱地。

 

我们一直都说,Scarborough区域和Durham区域之间比较有比较性。Scarborough区域是早期移民选择的区域,区域内的有助于华人生活的基础设施建设比较完备,但相对应的这些设施经过多年的使用、发展后就比较陈旧了。此外,该区域的房屋虽然占地面积比较大,但相对而言房龄都比较久。这些因素综合起来,就造成了Scarborough地区的房子虽然比较实用,但价格总是比不上Richmondhill、Markham等地的特点。



不过,也正是因为这个原因,Scarborough是很多新移民家庭初次置业的首选之地。毕竟在这里,华人较多,归属感还是比较强的。而Durham颇有Scarborough外延之地的感觉。近几年,越来越多的人看上这里房子新、基础设施逐步完善、交通便利的优势,而接下来Durham的发展规划,更令这里成为众人的目光追逐之地。

 


这一理论,在本次房市受到冲击后得到了鲜明的印证。虽然在前几个月,Scarborough的房市也有过低迷,但不过同Durham,其“老牌”的优势还是有所凸显,市场稍一回暖其价格就比2017年同期有了上涨;而Durham作为一个没有热起来的区域,平稳是正常的发展迹象。此轮小涨,Durham还没有来及跟上脚步。不过作为华人此前并没有过多关注过的区域,这种表现也是意料之中。所以如今在华人开始对市场持有保留态度时,Scarborough所受到的影响更大一些,而Durham还是保持着不温不火的状态。

 

North York的情况同Scarborough基本类似,但它的不同之处在于这是西人喜爱的老牌社区,区域内也有价格较高的豪宅区。目前市场上North York区域豪宅频出,多半是翻建的,这也成为了这个区域未来的趋势。仔细翻阅一下地产局公布的数据可以发现,纵然销售量已经同其他区域一样跌幅明显,但North York的房价依然稳定,很多地方的房价居然还维持在2017年同期的水平,这在“不跌就是涨”的当下是非常难得的。换个角度讲,就算North York的房价、销售量都跌了,但跌完之后依然非常平稳。

 


Midtown和North York从地域上来说很接近,是年轻新贵喜欢的区域。在这里无论是去市中心还是北上都很方便,符合“工作在市中心、玩乐在北边”的年轻人的习惯。1月份销售价格的“大爆”,有可能是受到2017年年末B20贷款政策即将出台的影响,让这些年轻人选择提前下手。随着B20贷款政策逐渐“深入人心”,该区域的走势也开始类似其他区域。4月是传统房市回暖开始的第一个月“试水季节”,也是房市开始活跃的时刻,这一点在Midtown上得到了淋漓尽致的验证。而5月到9月的价格走势——尤其是9月的历史最高价,更是让人对这个区域的信心满满。很明显,市场上的非华人族裔已经开始再次入市,而这个区域的良好发势头正是他们所看重的。

 


新政前,大量华人投资者认准了GTA房市这个“稳赚不赔”的买卖,可新政猝不及防来临,让很多投资者的物业受到了切实影响。在华人钟爱的区域,这一现象真的是表现得淋漓尽致。如今虽然在新政的影响逐渐退却,其他族裔的参与者开始蠢蠢欲动,可它的影响力毕竟还是久远的,“吃过亏”的华人买家对市场有一定的忌惮心理,也是人之常情。这也就是为什么我们看总的数据报告觉得江山一片大好,可放到个别区域来看,似乎又不是那么回事儿。那么什么时候,华人参与者才可以真正放下戒备心呢?

 

从近几个月市场的走势来说,房市复苏的说法并没有那么站不住脚。相信随着市场的继续发展,越来越多的参与者会更加理性地入市。那个时候,新一轮的“房市高涨”将会再次来临。